사용 방법
- 주택 가격, 계약금, 대출 금리, 대출 기간을 입력하세요.
- 취득 비용, 보유 비용, 매도 비용을 비율로 설정하세요.
- 월세, 임대료 인상 속도, 투자했을 때의 수익률을 입력하세요.
- 결론과 차트를 확인하고, 자세한 내용은 연도별 표를 열어 보세요.
옵션 설명
- 연간 주택 가격 상승률
- 장기 평균은 연 2~4%인 경우가 많지만 가격이 떨어질 수도 있습니다. 여러 값을 시험해 보세요.
- 연간 보유 비용
- 유지 보수, 보험, 재산세, 수수료를 주택 가치에 대한 비율로 입력합니다. 연 1~3%인 경우가 많습니다.
- 연간 투자 수익률
- 임대하는 쪽의 저축이 벌어들이는 수익입니다. 수익률이 높을수록 임대가 더 유리해 보입니다.
시뮬레이션이 매달 하는 일
비교는 월 단위로 진행돼요. 주택담보대출 납입금은 표준 대출 공식으로 고정되고, 남은 잔액의 이자는 대출 금리 ÷ 12로 붙어요. 보유 비용은 주택의 현재 가치에 연간 비율 ÷ 12를 곱한 값이에요. 주택 가격 상승률과 투자 수익률은 각각 연 수치로 복리가 되는 월 이율로 변환하고, 월세는 해마다 한 번 올라요. 한 달에 더 적게 쓴 쪽이 그 차액을 투자해요. 비교 기간은 1년에서 50년까지 정할 수 있어요.
매수자의 순자산은 주택 가치에서 매도 비용과 남은 대출을 뺀 값에 매수자가 투자한 금액을 더한 것이에요. “N년 뒤부터 매수가 더 유리합니다”라는 제목은 이 값이 처음으로 임차인의 순자산 이상이 되는 해를 가리켜요.
페이지의 기본값(주택 400,000, 계약금 20%, 6.5%로 30년, 가격 상승률 3%, 취득 비용 3%, 연간 보유 비용 2%, 매도 비용 6%, 월세 2,000에 매년 3% 상승, 투자 수익률 6%)에서 대출 납입금은 2,022.62이고 14년째에 매수가 앞서요.
| 연도 | 주택 가치 | 대출 잔액 | 매수 — 순자산 | 임대 — 순자산 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400,000 | 320,000 | 56,000 | 92,000 |
| 5 | 463,710 | 299,555 | 136,332 | 166,285 |
| 10 | 537,567 | 271,284 | 234,029 | 250,187 |
| 15 | 623,187 | 232,189 | 353,606 | 344,487 |
| 20 | 722,444 | 178,129 | 512,132 | 461,001 |
0년째에도 이미 차이가 나는 것은 매도 비용이 바로 차감되고 매수자가 취득 비용을 냈기 때문이에요.
자주 묻는 질문
비교는 어떻게 이루어지나요?
양쪽 모두 같은 자금으로 시작합니다. 매수하는 쪽은 계약금과 취득 비용을 내고, 임대하는 쪽은 그 돈을 투자합니다. 매달 지출이 더 적은 쪽이 차액을 투자합니다. 매수하는 쪽의 순자산은 주택 가치에서 매도 비용과 남은 대출을 빼고, 집을 소유하는 비용이 임대보다 적었던 달에 매수하는 쪽이 투자한 금액을 더한 값입니다.
세금과 보조금도 포함되나요?
아니요. 대출 이자 공제, 양도소득세, 지역 지원 제도는 나라마다 다르기 때문에 결과는 추정치입니다.
입력값이 조금만 달라도 결과가 크게 바뀌는 이유는 무엇인가요?
20년이나 30년 동안에는 집값 상승률이나 투자 수익률의 1% 차이가 복리로 쌓여 큰 격차가 됩니다. 정상적인 현상이며, 나에게 어떤 가정이 가장 중요한지 보여줍니다.
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