Cómo se usa
- Introduce el precio de la vivienda, la entrada, el tipo de interés de la hipoteca y el plazo del préstamo.
- Fija los gastos de compra, los costes de propiedad y los gastos de venta como porcentajes.
- Introduce el alquiler mensual, cuánto sube el alquiler y qué rentabilidad tendrían tus inversiones.
- Lee el veredicto y el gráfico, y abre la Tabla año a año para ver el detalle.
Opciones explicadas
- Revalorización de la vivienda por año
- Los promedios a largo plazo suelen estar entre el 2 y el 4 % anual, pero los precios también pueden bajar. Prueba varios valores.
- Costes de propiedad por año
- Mantenimiento, seguro, impuesto sobre el inmueble y cuotas como porcentaje del valor de la vivienda: a menudo entre el 1 y el 3 % anual.
- Rentabilidad de la inversión por año
- Lo que rinden los ahorros de quien alquila. Una rentabilidad mayor hace que alquilar parezca mejor.
Qué hace la simulación cada mes
La comparación avanza mes a mes. La cuota de la hipoteca viene fijada por la fórmula estándar de los préstamos, y los intereses sobre el saldo pendiente se devengan al tipo de la hipoteca ÷ 12. Los costes de propiedad son el valor actual de la vivienda × el porcentaje anual ÷ 12. El crecimiento del precio de la vivienda y la rentabilidad de la inversión se convierten cada uno en el tipo mensual que, capitalizado, da la cifra anual, y el alquiler sube una vez al año. El lado que gasta menos en un mes invierte la diferencia. La duración de la comparación puede ser de 1 a 50 años.
El patrimonio neto del comprador es el valor de la vivienda menos los gastos de venta y el préstamo pendiente, más el dinero que el comprador haya invertido. El titular «Comprar sale mejor a partir de N años» es el primer año en que esa cifra es al menos la del inquilino.
Con los valores iniciales de la página (una vivienda de 400 000, entrada del 20 %, 6,5 % a 30 años, crecimiento del precio del 3 %, gastos de compra del 3 %, costes anuales de propiedad del 2 %, gastos de venta del 6 %, alquiler mensual de 2000 que sube un 3 % al año y rentabilidad de la inversión del 6 %), la cuota de la hipoteca es 2022,62 y comprar pasa por delante en el año 14:
| Año | Valor de la vivienda | Saldo del préstamo | Comprar — patrimonio neto | Alquilar — patrimonio neto |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400 000 | 320 000 | 56 000 | 92 000 |
| 5 | 463 710 | 299 555 | 136 332 | 166 285 |
| 10 | 537 567 | 271 284 | 234 029 | 250 187 |
| 15 | 623 187 | 232 189 | 353 606 | 344 487 |
| 20 | 722 444 | 178 129 | 512 132 | 461 001 |
El año 0 ya muestra una diferencia porque los gastos de venta se descontarían de golpe y el comprador ha pagado los gastos de compra.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona la comparación?
Ambas opciones parten del mismo dinero. Quien compra paga la entrada y los gastos de compra; quien alquila los invierte. Cada mes, quien gasta menos invierte la diferencia. El patrimonio neto de quien compra es el valor de la vivienda menos los gastos de venta y el préstamo pendiente, más lo que quien compra haya invertido en los meses en que ser propietario costó menos que alquilar.
¿Incluye impuestos y ayudas?
No. Las deducciones por intereses hipotecarios, el impuesto sobre ganancias patrimoniales y los programas locales varían según el país, así que el resultado es una estimación.
¿Por qué el resultado cambia tanto con pequeños cambios en los datos?
En 20 o 30 años, una diferencia del 1 % en la revalorización o en la rentabilidad de la inversión se acumula hasta una brecha grande. Es normal: muestra qué supuestos pesan más en tu caso.
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