使い方
- 住宅価格、頭金、住宅ローン金利、返済期間を入力します。
- 購入時の諸費用、所有コスト、売却コストを割合で設定します。
- 月額家賃、家賃の上昇率、投資した場合のリターンを入力します。
- 結果の判定とグラフを確認し、詳細は年ごとの表を開いて見ます。
オプションの説明
- 住宅価格の年間上昇率
- 長期の平均は年 2〜4% とされることが多いものの、価格が下がることもあります。いくつかの値を試してください。
- 年間の所有コスト
- メンテナンス、保険、固定資産税、手数料を住宅の価値に対する割合で指定します。年 1〜3% であることが多いです。
- 年間の投資リターン
- 賃貸側の貯蓄が生む利益です。リターンが高いほど、賃貸が有利に見えます。
シミュレーションが毎月行うこと
比較は月ごとに進みます。住宅ローンの返済額は標準的なローンの式で固定され、残高の利息はローン金利 ÷ 12 で発生します。保有コストは、住宅の現在の価値 × 年間の割合 ÷ 12 です。住宅価格の上昇率と投資リターンは、それぞれ複利で年間の数値になる月次の率に換算され、家賃は年に 1 回上がります。その月の支出が少ないほうが、差額を投資に回します。比較する期間は 1 年から 50 年にできます。
購入する側の純資産は、住宅の価値から売却費用と残りのローンを引き、購入する側が投資したお金があればそれを加えた額です。見出しの「N 年後から購入のほうが有利になります」は、この金額が賃貸する側以上になる最初の年です。
ページの初期値 (住宅 400,000、頭金 20%、30 年 6.5%、価格上昇率 3%、購入時の諸費用 3%、年間の保有コスト 2%、売却費用 6%、月額家賃 2,000 で年 3% 上昇、投資リターン 6%) では、ローンの返済額は 2,022.62 で、14 年目に購入が有利になります。
| 年 | 住宅の価値 | ローン残高 | 購入 — 純資産 | 賃貸 — 純資産 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400,000 | 320,000 | 56,000 | 92,000 |
| 5 | 463,710 | 299,555 | 136,332 | 166,285 |
| 10 | 537,567 | 271,284 | 234,029 | 250,187 |
| 15 | 623,187 | 232,189 | 353,606 | 344,487 |
| 20 | 722,444 | 178,129 | 512,132 | 461,001 |
0 年目の時点ですでに差があるのは、売却費用がすぐに差し引かれ、購入する側が購入時の諸費用を支払っているためです。
よくある質問
比較はどのように行われますか？
両者とも同じ資金から始めます。購入側は頭金と購入時の諸費用を支払い、賃貸側はそれを投資します。毎月、支出が少ないほうが差額を投資します。購入側の純資産は、住宅の価値から売却コストと残りのローンを差し引き、購入側が賃貸より持ち家のコストが低かった月に投資した分を加えた額です。
税金や補助金は含まれますか？
いいえ。住宅ローン控除、譲渡所得税、地域の制度は国によって異なるため、結果は目安です。
小さな入力の違いで結果が大きく変わるのはなぜですか？
20 年や 30 年という期間では、価格上昇率や投資リターンの 1% の違いが複利で大きな差になります。これは自然なことで、あなたにとってどの前提が最も影響するかを示しています。
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