So funktioniert es
- Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Hypothekenzins und Kreditlaufzeit ein.
- Legen Sie Kaufnebenkosten, Eigentumskosten und Verkaufskosten als Prozentsätze fest.
- Geben Sie die Monatsmiete, die jährliche Mieterhöhung und die Rendite Ihrer Geldanlage ein.
- Lesen Sie das Ergebnis und das Diagramm und öffnen Sie die Tabelle Jahr für Jahr für die Details.
Optionen erklärt
- Wertsteigerung der Immobilie pro Jahr
- Langfristige Durchschnitte liegen oft bei 2–4 % pro Jahr, aber Preise können auch fallen. Probieren Sie mehrere Werte.
- Eigentumskosten pro Jahr
- Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer und Gebühren als Anteil am Wert der Immobilie – oft 1–3 % pro Jahr.
- Rendite der Geldanlage pro Jahr
- Was die Ersparnisse des Mieters einbringen. Eine höhere Rendite lässt das Mieten besser aussehen.
Was die Simulation jeden Monat tut
Der Vergleich läuft Monat für Monat. Die Hypothekenrate ist durch die übliche Kreditformel festgelegt, und die Zinsen auf die Restschuld laufen mit dem Hypothekenzins ÷ 12 auf. Die Eigentumskosten sind der aktuelle Wert der Immobilie × der jährliche Prozentsatz ÷ 12. Die Wertsteigerung der Immobilie und die Anlagerendite werden jeweils in den Monatssatz umgerechnet, der sich zum Jahreswert aufzinst, und die Miete steigt einmal pro Jahr. Wer in einem Monat weniger ausgibt, legt die Differenz an. Die Vergleichsdauer kann 1 bis 50 Jahre betragen.
Das Nettovermögen des Käufers ist der Immobilienwert abzüglich der Verkaufskosten und der Restschuld, plus das Geld, das der Käufer angelegt hat. Die Schlagzeile „Kaufen schneidet nach N Jahren besser ab“ nennt das erste Jahr, in dem dieser Wert mindestens dem des Mieters entspricht.
Mit den Startwerten der Seite (eine Immobilie für 400.000, 20 % Anzahlung, 6,5 % über 30 Jahre, 3 % Wertsteigerung, 3 % Kaufnebenkosten, 2 % jährliche Eigentumskosten, 6 % Verkaufskosten, 2.000 Monatsmiete mit 3 % Steigerung pro Jahr und 6 % Anlagerendite) beträgt die Hypothekenrate 2.022,62, und das Kaufen zieht in Jahr 14 vorbei:
| Jahr | Immobilienwert | Restschuld | Kaufen – Nettovermögen | Mieten – Nettovermögen |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400.000 | 320.000 | 56.000 | 92.000 |
| 5 | 463.710 | 299.555 | 136.332 | 166.285 |
| 10 | 537.567 | 271.284 | 234.029 | 250.187 |
| 15 | 623.187 | 232.189 | 353.606 | 344.487 |
| 20 | 722.444 | 178.129 | 512.132 | 461.001 |
Jahr 0 zeigt bereits eine Lücke, weil die Verkaufskosten sofort abgezogen würden und der Käufer die Kaufnebenkosten bezahlt hat.
Häufig gestellte Fragen
Wie funktioniert der Vergleich?
Beide Seiten starten mit demselben Geld. Der Käufer zahlt Eigenkapital und Kaufnebenkosten; der Mieter legt sie an. Jeden Monat legt derjenige die Differenz an, der weniger ausgibt. Das Nettovermögen des Käufers ist der Immobilienwert minus Verkaufskosten und Restschuld, plus das, was der Käufer in Monaten angelegt hat, in denen Eigentum weniger kostete als Miete.
Sind Steuern und Förderungen enthalten?
Nein. Abzüge für Hypothekenzinsen, Steuern auf Veräußerungsgewinne und lokale Programme unterscheiden sich je nach Land, daher ist das Ergebnis eine Schätzung.
Warum ändert sich das Ergebnis bei kleinen Änderungen so stark?
Über 20 oder 30 Jahre summiert sich ein Unterschied von 1 % bei Wertsteigerung oder Rendite zu einer großen Lücke. Das ist normal – es zeigt, welche Annahmen für Sie am wichtigsten sind.
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