Jak używać
- Wpisz cenę nieruchomości, wkład własny, oprocentowanie kredytu i okres kredytowania.
- Ustaw koszty zakupu, posiadania i sprzedaży jako wartości procentowe.
- Wpisz miesięczny czynsz, tempo jego wzrostu i zwrot, jaki dałyby Twoje inwestycje.
- Przeczytaj werdykt i wykres, a szczegóły znajdziesz po otwarciu „Tabela rok po roku”.
Opis opcji
- Wzrost ceny nieruchomości rocznie
- Długoterminowe średnie to często 2–4% rocznie, ale ceny mogą też spadać. Wypróbuj kilka wartości.
- Koszty posiadania rocznie
- Utrzymanie, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i opłaty jako część wartości domu — często 1–3% rocznie.
- Zwrot z inwestycji rocznie
- Ile zarabiają oszczędności wynajmującego. Wyższy zwrot sprawia, że wynajem wygląda lepiej.
Co robi symulacja w każdym miesiącu
Porównanie przebiega miesiąc po miesiącu. Rata kredytu hipotecznego jest ustalona według standardowego wzoru na kredyt, a odsetki od pozostałego salda narastają według oprocentowania kredytu ÷ 12. Koszty posiadania to bieżąca wartość nieruchomości × roczny procent ÷ 12. Wzrost ceny nieruchomości i zwrot z inwestycji są przeliczane na miesięczną stopę, która po kapitalizacji daje wartość roczną, a czynsz rośnie raz w roku. Strona, która w danym miesiącu wydaje mniej, inwestuje różnicę. Długość porównania może wynosić od 1 do 50 lat.
Wartość netto kupującego to wartość nieruchomości minus koszty sprzedaży i pozostały kredyt, plus pieniądze zainwestowane przez kupującego. Nagłówek „Kupno wychodzi korzystniej po N latach” oznacza pierwszy rok, w którym ta wartość jest co najmniej równa wartości wynajmującego.
Przy wartościach początkowych strony (nieruchomość za 400 000, wkład własny 20%, 6,5% przez 30 lat, wzrost cen 3%, koszty zakupu 3%, roczne koszty posiadania 2%, koszty sprzedaży 6%, czynsz 2000 miesięcznie rosnący o 3% rocznie i zwrot z inwestycji 6%) rata kredytu wynosi 2022,62, a kupno wysuwa się na prowadzenie w 14. roku:
| Rok | Wartość nieruchomości | Saldo kredytu | Kupno — wartość netto | Wynajem — wartość netto |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400 000 | 320 000 | 56 000 | 92 000 |
| 5 | 463 710 | 299 555 | 136 332 | 166 285 |
| 10 | 537 567 | 271 284 | 234 029 | 250 187 |
| 15 | 623 187 | 232 189 | 353 606 | 344 487 |
| 20 | 722 444 | 178 129 | 512 132 | 461 001 |
Rok 0 pokazuje już różnicę, ponieważ koszty sprzedaży zostałyby potrącone od razu, a kupujący zapłacił koszty zakupu.
Najczęściej zadawane pytania
Jak działa to porównanie?
Obie strony zaczynają z tymi samymi pieniędzmi. Kupujący płaci wkład własny i koszty zakupu; wynajmujący je inwestuje. Co miesiąc ten, kto wydaje mniej, inwestuje różnicę. Majątek netto kupującego to wartość nieruchomości minus koszty sprzedaży i pozostała kwota kredytu, plus to, co kupujący zainwestował w miesiącach, gdy posiadanie kosztowało mniej niż wynajem.
Czy uwzględnia podatki i dopłaty?
Nie. Odliczenia odsetek od kredytu, podatek od zysków kapitałowych i lokalne programy różnią się w zależności od kraju, więc wynik jest szacunkiem.
Dlaczego wynik tak bardzo zmienia się przy małych zmianach danych?
W horyzoncie 20 lub 30 lat różnica o 1% we wzroście cen lub zwrocie z inwestycji kumuluje się w dużą rozbieżność. To normalne — pokazuje, które założenia mają dla Ciebie największe znaczenie.
Prywatność
To narzędzie działa w całości w przeglądarce. Twoje pliki i tekst są przetwarzane na Twoim urządzeniu i nigdy nie trafiają na nasze serwery.