Как пользоваться
- Введите цену жилья, первоначальный взнос, ставку по ипотеке и срок кредита.
- Задайте расходы на покупку, владение и продажу в процентах.
- Введите ежемесячную аренду, темп её роста и доходность, которую принесли бы ваши инвестиции.
- Прочитайте вывод и график, а подробности смотрите в «Таблица по годам».
Описание параметров
- Рост цены жилья в год
- Долгосрочные средние значения часто составляют 2–4% в год, но цены могут и падать. Попробуйте несколько значений.
- Расходы на владение в год
- Обслуживание, страховка, налог на недвижимость и сборы как доля стоимости жилья — часто 1–3% в год.
- Доходность инвестиций в год
- Сколько приносят сбережения арендатора. Чем выше доходность, тем выгоднее выглядит аренда.
Что симуляция делает каждый месяц
Сравнение выполняется месяц за месяцем. Платёж по ипотеке определяется стандартной формулой аннуитета, а проценты на остаток долга начисляются по ставке ипотеки ÷ 12. Расходы на владение равны текущей стоимости жилья × годовой процент ÷ 12. Рост цены жилья и доходность инвестиций пересчитываются в месячную ставку, которая в сумме даёт годовую цифру, а аренда повышается раз в год. Та сторона, которая в месяц тратит меньше, инвестирует разницу. Срок сравнения может составлять от 1 до 50 лет.
Чистый капитал покупателя равен стоимости жилья за вычетом расходов на продажу и остатка кредита плюс все деньги, которые покупатель инвестировал. Заголовок «Покупка выгоднее после срока (лет): N» показывает первый год, в котором эта величина не меньше, чем у арендатора.
При начальных значениях страницы (жильё 400 000, первоначальный взнос 20%, ипотека 6,5% на 30 лет, рост цены 3%, расходы на покупку 3%, расходы на владение 2% в год, расходы на продажу 6%, аренда 2 000 в месяц с ростом 3% в год и доходность инвестиций 6%) платёж по ипотеке равен 2 022,62, а покупка выходит вперёд на 14-м году:
| Год | Стоимость жилья | Остаток по кредиту | Покупка — чистый капитал | Аренда — чистый капитал |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400 000 | 320 000 | 56 000 | 92 000 |
| 5 | 463 710 | 299 555 | 136 332 | 166 285 |
| 10 | 537 567 | 271 284 | 234 029 | 250 187 |
| 15 | 623 187 | 232 189 | 353 606 | 344 487 |
| 20 | 722 444 | 178 129 | 512 132 | 461 001 |
Уже в нулевом году виден разрыв, потому что расходы на продажу были бы вычтены сразу, а покупатель уже заплатил расходы на покупку.
Часто задаваемые вопросы
Как работает сравнение?
Обе стороны начинают с одинаковой суммы. Покупатель платит первоначальный взнос и расходы на покупку; арендатор их инвестирует. Каждый месяц тот, кто тратит меньше, инвестирует разницу. Чистый капитал покупателя — это стоимость жилья за вычетом расходов на продажу и остатка кредита плюс то, что покупатель инвестировал в месяцы, когда владение обходилось дешевле аренды.
Учитываются ли налоги и субсидии?
Нет. Вычеты по процентам ипотеки, налог на прирост капитала и местные программы различаются по странам, поэтому результат — оценка.
Почему результат так сильно меняется от небольших изменений данных?
За 20 или 30 лет разница в 1% в росте цен или доходности инвестиций накапливается в большой разрыв. Это нормально — так видно, какие допущения важнее всего для вас.
Конфиденциальность
Этот инструмент работает полностью в браузере. Ваши файлы и текст обрабатываются на вашем устройстве и никогда не загружаются на наши серверы.