Como usar
- Informe o preço do imóvel, a entrada, a taxa de juros do financiamento e o prazo.
- Defina os custos de aquisição, de propriedade e de venda como porcentagens.
- Informe o aluguel mensal, quanto ele sobe por ano e quanto seus investimentos renderiam.
- Leia o veredito e o gráfico e abra a Tabela ano a ano para ver os detalhes.
Opções explicadas
- Valorização do imóvel por ano
- As médias de longo prazo costumam ficar entre 2% e 4% ao ano, mas os preços também podem cair. Teste alguns valores.
- Custos de manutenção da propriedade por ano
- Manutenção, seguro, IPTU e taxas como parte do valor do imóvel: muitas vezes de 1% a 3% ao ano.
- Retorno do investimento por ano
- O quanto rendem as economias de quem aluga. Um retorno maior faz o aluguel parecer melhor.
O que a simulação faz a cada mês
A comparação roda mês a mês. A parcela do financiamento é fixada pela fórmula padrão de empréstimo, e os juros sobre o saldo devedor se acumulam à taxa do financiamento ÷ 12. Os custos de propriedade são o valor atual do imóvel × a porcentagem anual ÷ 12. A valorização do imóvel e o retorno do investimento são convertidos, cada um, na taxa mensal que capitaliza até o valor anual, e o aluguel sobe uma vez por ano. O lado que gasta menos em um mês investe a diferença. A duração da comparação pode ser de 1 a 50 anos.
O patrimônio líquido de quem compra é o valor do imóvel menos os custos de venda e o saldo devedor, mais qualquer dinheiro que o comprador tenha investido. A frase de destaque «Comprar sai na frente após N anos» é o primeiro ano em que esse valor é pelo menos igual ao de quem aluga.
Com os valores iniciais da página (um imóvel de 400.000, 20% de entrada, 6,5% em 30 anos, valorização de 3%, custos de fechamento de 3%, custos anuais de propriedade de 2%, custos de venda de 6%, aluguel de 2.000 por mês com reajuste de 3% ao ano e retorno de investimento de 6%), a parcela do financiamento é de 2.022,62 e comprar passa à frente no ano 14:
| Ano | Valor do imóvel | Saldo devedor | Comprar — patrimônio líquido | Alugar — patrimônio líquido |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400.000 | 320.000 | 56.000 | 92.000 |
| 5 | 463.710 | 299.555 | 136.332 | 166.285 |
| 10 | 537.567 | 271.284 | 234.029 | 250.187 |
| 15 | 623.187 | 232.189 | 353.606 | 344.487 |
| 20 | 722.444 | 178.129 | 512.132 | 461.001 |
O ano 0 já mostra uma diferença porque os custos de venda seriam deduzidos de uma só vez e o comprador pagou os custos de fechamento.
Perguntas frequentes
Como funciona a comparação?
Os dois lados começam com o mesmo dinheiro. Quem compra paga a entrada e os custos de aquisição; quem aluga investe esse valor. A cada mês, quem gasta menos investe a diferença. O patrimônio líquido de quem compra é o valor do imóvel menos os custos de venda e o saldo devedor, mais o que quem compra investiu nos meses em que ter o imóvel custou menos que alugar.
Inclui impostos e subsídios?
Não. Deduções de juros do financiamento, imposto sobre ganho de capital e programas locais variam de país para país, então o resultado é uma estimativa.
Por que o resultado muda tanto com pequenas alterações?
Em 20 ou 30 anos, uma diferença de 1% na valorização ou no retorno do investimento se acumula numa grande distância. Isso é normal: mostra quais premissas mais pesam no seu caso.
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