Cách sử dụng
- Nhập giá nhà, tiền trả trước, lãi suất vay mua nhà và thời hạn vay.
- Đặt chi phí mua, sở hữu và bán theo phần trăm.
- Nhập tiền thuê hằng tháng, tốc độ tăng tiền thuê và lợi nhuận mà các khoản đầu tư của bạn có thể mang lại.
- Đọc kết luận và biểu đồ, rồi mở Bảng theo từng năm để xem chi tiết.
Giải thích tùy chọn
- Giá nhà tăng mỗi năm
- Mức trung bình dài hạn thường là 2–4% mỗi năm, nhưng giá cũng có thể giảm. Hãy thử vài giá trị.
- Chi phí sở hữu mỗi năm
- Bảo trì, bảo hiểm, thuế bất động sản và các khoản phí, tính theo phần trăm giá trị căn nhà — thường 1–3% mỗi năm.
- Lợi nhuận đầu tư mỗi năm
- Khoản tiết kiệm của người thuê sinh lời bao nhiêu. Lợi nhuận càng cao thì thuê nhà càng trông có lợi.
Mô phỏng làm gì mỗi tháng
Phép so sánh chạy từng tháng. Khoản trả thế chấp được cố định theo công thức vay chuẩn, và lãi trên dư nợ còn lại tích lũy ở lãi suất vay thế chấp ÷ 12. Chi phí sở hữu là giá trị hiện tại của căn nhà × tỷ lệ phần trăm hằng năm ÷ 12. Mức tăng giá nhà và lợi suất đầu tư mỗi loại được đổi sang lãi suất tháng mà ghép lãi lên đúng con số hằng năm, và tiền thuê tăng mỗi năm một lần. Bên nào chi ít hơn trong tháng sẽ đầu tư phần chênh lệch. Thời gian so sánh có thể từ 1 đến 50 năm.
Tài sản ròng của người mua là giá trị nhà trừ chi phí bán và dư nợ còn lại, cộng với số tiền người mua đã đầu tư. Tiêu đề “Mua nhà cho kết quả tốt hơn sau N năm” là năm đầu tiên con số đó ít nhất bằng của người thuê.
Với các giá trị ban đầu của trang (nhà giá 400.000, trả trước 20%, 6,5% trong 30 năm, giá tăng 3%, chi phí hoàn tất giao dịch 3%, chi phí sở hữu hằng năm 2%, chi phí bán 6%, tiền thuê 2.000 mỗi tháng tăng 3% mỗi năm và lợi suất đầu tư 6%), khoản trả thế chấp là 2.022,62 và mua nhà vượt lên vào năm thứ 14:
| Năm | Giá trị nhà | Dư nợ vay | Mua — tài sản ròng | Thuê — tài sản ròng |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400.000 | 320.000 | 56.000 | 92.000 |
| 5 | 463.710 | 299.555 | 136.332 | 166.285 |
| 10 | 537.567 | 271.284 | 234.029 | 250.187 |
| 15 | 623.187 | 232.189 | 353.606 | 344.487 |
| 20 | 722.444 | 178.129 | 512.132 | 461.001 |
Năm 0 đã cho thấy một khoảng cách vì chi phí bán sẽ bị trừ ngay và người mua đã trả chi phí hoàn tất giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Phép so sánh hoạt động như thế nào?
Cả hai bên bắt đầu với cùng một số tiền. Người mua trả tiền trả trước và chi phí mua; người thuê đem số đó đi đầu tư. Mỗi tháng, bên chi ít hơn sẽ đầu tư phần chênh lệch. Tài sản ròng của người mua là giá trị căn nhà trừ chi phí bán và dư nợ vay còn lại, cộng với khoản người mua đã đầu tư trong những tháng sở hữu nhà tốn ít hơn thuê.
Công cụ có tính thuế và trợ cấp không?
Không. Khoản khấu trừ lãi vay, thuế lãi vốn và các chương trình địa phương khác nhau theo từng quốc gia, nên kết quả chỉ là ước tính.
Tại sao kết quả thay đổi nhiều chỉ với đầu vào thay đổi nhỏ?
Trong 20 hay 30 năm, chênh lệch 1% về giá nhà tăng hoặc lợi nhuận đầu tư sẽ cộng dồn thành khoảng cách lớn. Điều đó bình thường — nó cho thấy giả định nào quan trọng nhất với bạn.
Quyền riêng tư
Công cụ này chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Tệp và văn bản được xử lý ngay trên thiết bị và không bao giờ được tải lên máy chủ của chúng tôi.