Come si usa
- Inserisci il prezzo della casa, l'anticipo, il tasso del mutuo e la durata del mutuo.
- Imposta i costi di acquisto, di proprietà e di vendita come percentuali.
- Inserisci l'affitto mensile, quanto sale ogni anno e quanto renderebbero i tuoi investimenti.
- Leggi il verdetto e il grafico e apri la Tabella anno per anno per i dettagli.
Opzioni spiegate
- Crescita annua del prezzo della casa
- Le medie di lungo periodo sono spesso del 2–4% all'anno, ma i prezzi possono anche scendere. Prova alcuni valori.
- Costi di proprietà all'anno
- Manutenzione, assicurazione, imposte sull'immobile e spese in percentuale del valore della casa: spesso 1–3% all'anno.
- Rendimento annuo dell'investimento
- Quanto rendono i risparmi di chi affitta. Un rendimento più alto fa sembrare migliore l'affitto.
Che cosa fa la simulazione ogni mese
Il confronto procede mese per mese. La rata del mutuo è fissata dalla formula standard del prestito, e gli interessi sul saldo residuo maturano al tasso del mutuo ÷ 12. I costi di proprietà sono il valore attuale della casa × la percentuale annua ÷ 12. La crescita del prezzo della casa e il rendimento dell’investimento vengono convertiti ciascuno nel tasso mensile che capitalizzato dà la cifra annua, e l’affitto aumenta una volta l’anno. Chi spende meno in un mese investe la differenza. La durata del confronto può essere da 1 a 50 anni.
Il patrimonio netto di chi compra è il valore della casa meno i costi di vendita e il prestito residuo, più l’eventuale denaro investito da chi compra. Il titolo «Comprare conviene di più dopo N anni» indica il primo anno in cui quella cifra è almeno pari a quella di chi affitta.
Con i valori iniziali della pagina (una casa da 400.000, 20% di anticipo, 6,5% su 30 anni, crescita dei prezzi del 3%, costi di acquisto del 3%, costi annui di proprietà del 2%, costi di vendita del 6%, affitto mensile di 2.000 con aumento del 3% all’anno e rendimento dell’investimento del 6%) la rata del mutuo è 2.022,62 e comprare passa in vantaggio al 14º anno:
| Anno | Valore della casa | Saldo del prestito | Acquisto — patrimonio netto | Affitto — patrimonio netto |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400.000 | 320.000 | 56.000 | 92.000 |
| 5 | 463.710 | 299.555 | 136.332 | 166.285 |
| 10 | 537.567 | 271.284 | 234.029 | 250.187 |
| 15 | 623.187 | 232.189 | 353.606 | 344.487 |
| 20 | 722.444 | 178.129 | 512.132 | 461.001 |
L’anno 0 mostra già una differenza perché i costi di vendita verrebbero detratti subito e chi compra ha pagato i costi di acquisto.
Domande frequenti
Come funziona il confronto?
Entrambe le parti partono con la stessa somma. Chi compra paga l'anticipo e i costi di acquisto; chi affitta li investe. Ogni mese, chi spende meno investe la differenza. Il patrimonio netto di chi compra è il valore della casa meno i costi di vendita e il debito residuo, più quanto chi compra ha investito nei mesi in cui possedere costava meno che affittare.
Include imposte e agevolazioni?
No. Detrazioni sugli interessi del mutuo, imposta sulle plusvalenze e programmi locali variano da paese a paese, quindi il risultato è una stima.
Perché il risultato cambia così tanto con piccole modifiche?
In 20 o 30 anni una differenza dell'1% nella crescita dei prezzi o nel rendimento si compone in un grande divario. È normale: mostra quali ipotesi contano di più per te.
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