Mode d’emploi
- Saisissez le prix du logement, l'apport, le taux du prêt immobilier et la durée du prêt.
- Réglez les frais d'acquisition, les coûts de possession et les frais de vente en pourcentages.
- Saisissez le loyer mensuel, sa hausse annuelle et le rendement de vos placements.
- Lisez le verdict et le graphique, puis ouvrez le Tableau année par année pour le détail.
Explication des options
- Hausse du prix du logement par an
- Les moyennes à long terme se situent souvent entre 2 et 4 % par an, mais les prix peuvent aussi baisser. Essayez plusieurs valeurs.
- Coûts de possession par an
- Entretien, assurance, taxe foncière et charges en part de la valeur du logement : souvent 1 à 3 % par an.
- Rendement de l'investissement par an
- Ce que rapporte l'épargne du locataire. Un rendement plus élevé avantage la location.
Ce que fait la simulation chaque mois
La comparaison se fait mois par mois. La mensualité du prêt immobilier est fixée par la formule standard d’un prêt, et les intérêts sur le capital restant dû courent au taux du prêt ÷ 12. Les coûts de possession sont la valeur actuelle du logement × le pourcentage annuel ÷ 12. La hausse du prix du logement et le rendement des placements sont chacun convertis en taux mensuel qui, capitalisé, redonne le chiffre annuel, et le loyer augmente une fois par an. Le côté qui dépense le moins en un mois investit la différence. La durée de la comparaison peut aller de 1 à 50 ans.
Le patrimoine net de l’acheteur est la valeur du logement moins les frais de vente et le prêt restant dû, plus l’argent que l’acheteur a investi. Le titre « Acheter devient plus avantageux après N ans » correspond à la première année où ce chiffre est au moins égal à celui du locataire.
Avec les valeurs de départ de la page (un logement à 400 000, 20 % d’apport, 6,5 % sur 30 ans, 3 % de hausse des prix, 3 % de frais d’acquisition, 2 % de coûts de possession par an, 6 % de frais de vente, un loyer mensuel de 2 000 augmentant de 3 % par an et un rendement des placements de 6 %), la mensualité du prêt est de 2 022,62 et l’achat prend l’avantage à la 14e année :
| Année | Valeur du logement | Capital restant dû | Achat — patrimoine net | Location — patrimoine net |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 400 000 | 320 000 | 56 000 | 92 000 |
| 5 | 463 710 | 299 555 | 136 332 | 166 285 |
| 10 | 537 567 | 271 284 | 234 029 | 250 187 |
| 15 | 623 187 | 232 189 | 353 606 | 344 487 |
| 20 | 722 444 | 178 129 | 512 132 | 461 001 |
L’année 0 montre déjà un écart parce que les frais de vente seraient déduits immédiatement et que l’acheteur a payé les frais d’acquisition.
Questions fréquentes
Comment fonctionne la comparaison ?
Les deux côtés partent de la même somme. L'acheteur paie l'apport et les frais d'acquisition ; le locataire les investit. Chaque mois, celui qui dépense le moins investit la différence. Le patrimoine net de l'acheteur est la valeur du logement moins les frais de vente et le capital restant dû, plus ce que l'acheteur a investi les mois où posséder coûtait moins cher que louer.
Les impôts et les aides sont-ils inclus ?
Non. Les déductions d'intérêts d'emprunt, l'impôt sur les plus-values et les dispositifs locaux varient selon les pays ; le résultat est donc une estimation.
Pourquoi le résultat varie-t-il autant avec de petits changements ?
Sur 20 ou 30 ans, un écart de 1 % sur la hausse des prix ou sur le rendement se compose en un écart important. C'est normal : cela montre quelles hypothèses comptent le plus pour vous.
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